- Кадастровый учет АЗС после реконструкции
- Порядок постановки на кадастровый учет автозаправочного комплекса
- Какой вид кадастровой регистрации АЗС выгоднее
- «Сложная вещь»: технологическая связь + функциональная совокупность
- Внесение изменений в ЕГРН после реконструкции АЗС
- Необходима ли гос. экспертиза проектной документации при реконструкции АЗС
Кадастровый учет АЗС после реконструкции
Постановка на кадастровый учет АЗС – новой или реконструированной — до сих пор большая головная боль как для собственников, так и для специалистов. Специфика самого объекта, в состав которого входят различные здания и сооружения, объединенные одними технологическими и бизнес-процессами, усугубляется сложностью законодательных норм, которые допускают различные подходы к АЗС, как объекту кадастрового учета. Пробелов и неясностей в законодательстве тоже пока более чем достаточно. Чтобы разобраться в ситуации и найти оптимальное решение, которое позволит собственнику соблюсти и свои интересы, и требования закона – потребуется большой опыт, высокая кадастровая квалификация и индивидуальный подход в каждом конкретном случае.
Порядок постановки на кадастровый учет автозаправочного комплекса
На сегодня существует три подхода к АЗС, как объекту кадастрового учета
- АСЗ, как «набор» самостоятельных объектов. Каждый из объектов – здание диспетчерской, топливные емкости, капитальный навес с раздаточными колонками, опционально – мини-маркет, пост самообслуживания и т. д., ставится на кадастр сам по себе и получает свой индивидуальный кадастровый номер.
- АЗС, как единый недвижимый комплекс (EHK)— совокупность объединённых единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных друг с другом физически и/или технологически, либо находящихся на одном земельном участке. При этом простое «соседство» зданий и сооружений на одном участке еще не основание для регистрации АЗС в статусе EHK. В случае регистрации АЗС как единого недвижимого комплекса, она получает один кадастровый номер и в любых возможных действиях и сделках (купля-продажа, залог, аренда, реконструкция и т. д.) будет впредь фигурировать только как единое целое. При этом земля, на которой расположен EHK, по-прежнему остается самостоятельным объектом имущественных прав.
- АЗС, как сложная недвижимая вещь – совокупность разнородных вещей, которые образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению. Здания, сооружения и прочие объекты, которые могут быть зарегистрированы как единая «сложная вещь» — единый объект имущественного права – должны быть разнородными, физически могут и не находиться в непосредственной связи с друг другом (просто примыкать или располагаться рядом), но должны представлять собой «звенья» единой функциональной, производственно-технологической «цепочки».
Какой вид кадастровой регистрации АЗС выгоднее
Какой подход предпочесть в том или ином случае – непростое решение, принимая которое собственник должен учитывать не только актуальные факторы, но и перспективы.
Регистрация отдельных объектов на территории АЗС — путь довольно хлопотный и затратный (по времени и финансам), но сохраняющий за собственником большее «пространство для маневра», т. е. возможность работы (сделок/проведения реконструкции и т. д.) с каждой из этих «единиц» в отдельности, как с самостоятельным объектом имущественного права.
Регистрация в качестве единого недвижимого комплекса накладывает свои ограничения – «разукрупнить», например, объекты, собранные в единое кадастровое «целое», уже не получиться. И если у собственника появится желание продать часть комплекса – придется оформлять долевую или совместную собственность на весь EHK. А вот в случае регистрации АЗС как «сложной недвижимой вещи» выделение, при необходимости, какой-то одной ее части и получение на нее отдельной – выписки ЕГРН вполне возможно.
«Сложная вещь»: технологическая связь + функциональная совокупность
Стоит отметить, что Xml—схема, необходимая для формирования технического плана единого недвижимого комплекса, Росреестром разработана, но пока находится на стадии согласования. До официального ее введения АЗС рекомендовано проводить в кадастре как «сложные вещи» или «набор» не связанных с собой «единиц» недвижимого имущества, о котором говорилось выше.
Главное, чего требует регистрация АЗС, как «сложной недвижимой вещи» — это качественное подтверждение «общего назначения» каждой «составной части» этой «сложной вещи», т. е. их непрерывную технологическую связь и их функциональную совокупность. За рамками ключевого технологического процесса — «заправка автотранспорта топливом» — в процессе регистрации могут оказаться не только гаражи и подъездные пути (эти объекты в подавляющем числе случаев регистрируются в кадастре как самостоятельные), но даже диспетчерская, как не имеющая непосредственного отношения к поступлению топлива из резервуаров АЗС в бензобак машины.
Документ технического учета – технический паспорт — должен подтверждаться правоустанавливающими документами. Например, договорами купли-продажи, мены, дарения, уступки права требования, отступного и т. д., и, конечно, выданными местными органами власти Разрешением на строительство и Разрешением на ввод в эксплуатацию.
Внесение изменений в ЕГРН после реконструкции АЗС
Реконструкция — корректировка технических данных объекта – один из обязательных поводов для внесения изменений в сведения, содержащиеся в Росреестре.
Естественно, речь идет об объектах, уже стоящих на кадастровом учете и имеющих уникальный кадастровый номер. Так это или нет – задаться этим вопросом стоит задолго до начала строительных работ, уже при первом знакомстве с объектом. Узнать кадастровый номер (или убедиться в его отсутствии) достаточно просто – через интернет, по адресу объекта, лично — посетив МФЦ или кадастровую палату. Если с кадастровыми сведениями все в порядке – прямая обязанность собственника поддерживать содержащиеся в Росреестре данные в актуальном состоянии.
Чтобы изменения, возникшие в результате реконструкции, были внесены в Росреестр, необходимо предоставить в регистрирующий орган обновленный технический план или межевой план (если реконструкция объектов недвижимости привела к корректировке границ исходного земельного участка или смежным с ним соседних землепользований).
Подготовить такой документ вправе только кадастровый инженер, чья квалификация подтверждена специальным аттестатом и членством в Саморегулируемой организации (СРО). Получив необходимую «входящую» информацию (например, план переустройства помещения) и доступ к реконструированному объекту, кадастровый инженер проводит обследование и формирует актуальный технический план для направления в Росреестр.
Чтобы изменения были признаны законными, вместе с тех. планом/межевым планом предоставляются
Разрешение на проведение работ по реконструкции (капитальному ремонту)
Решение об утверждении Проекта реконструкции
Акт комиссии по приемке, подтверждающий соблюдение строительных норм и правил при изменении параметров объекта недвижимого имущества;
Необходима ли гос. экспертиза проектной документации при реконструкции АЗС?
Да, необходима! Согласно позиции Госстроя, АЗС является опасным объектом капитального строительства, который представляет собой единый технологический комплекс зданий и сооружений. Для строительства/реконструкции таких объектов необходимо иметь всю разрешительную документацию, предусмотренную действующим законодательством. Обязательно получение Разрешения на строительство и Разрешение на ввод в эксплуатацию. Проектная документация на строительство (реконструкцию) АЗС, подлежит государственной экспертизе в обязательном порядке. Наличие разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию не освобождает собственника от обязанности прохождения экспертизы проектной документации. Отсутствие любого из этих документов рассматривается как административное правонарушение.
Проблемой может стать и просроченное Разрешение на строительство/реконструкцию. Разрешение на реконструкцию (в том числе на ее отдельные этапы) – прерогатива органов исполнительной власти. Разрешение должно быть выдано в течение 10 дней с момента подачи заявления и выдается оно на тот срок реконструкции, который предусмотрен проектом. Если собственник в сроки не уложился — срок истек, а работы, например, продолжаются — организация может быть привлечена к административной ответственности.
В заключение можно сказать: от того, как АЗС прошла регистрацию в Росреестре, во многом зависит и алгоритм согласования, проведения и оформления результатов ее последующих реконструкций. Компетентная помощь специалистов компании Кадастроф по кадастровому учету поможет максимально быстро и эффективно провести как первичную постановку объекта на кадастровый учет, так и внесение последующих изменений в EГРH – с учетом всех интересов собственника как на момент регистрации, так и на будущее. Для консультации с нашим специалистом позвоните по телефону +7 (499) 755-60-67
