Кадастровый учет юр. лиц нежилого помещения для аренды

Получить консультацию

Кадастровый учет нежилого помещения

Отдельные помещения и даже части помещений могут выступать такими же объектами сделок на рынке недвижимости, как и целые здания. Маленькие комнаты и большие офисы, торговые залы и складские помещения — все это может быть продано или куплено, оформлено в качестве залога или сдано в аренду. Однако, для того, чтобы сделки были законными, помещения должны пройти государственный кадастровый учет и получить уникальный кадастровый номер. Только так помещение обретает статус полноценного «объекта недвижимости», а его владелец – возможность распоряжаться своей собственностью.

Нежилое помещение как объект кадастрового учета

Оформить кадастровый учет и регистрацию права на нежилое помещение можно только в зданиях, уже состоящих на кадастровом учете. Если здание или сооружение не поставлено на учет, постановка на учет помещения, расположенного в таком здании или сооружении, осуществляется при условии одновременной постановки на учет такого здания или сооружения.

Если здание в кадастре зарегистрировано, поставить на учет можно и расположенные внутри площади:

  • Отдельные помещения, которые были в конструкции здания при вводе в эксплуатацию;
  • Совокупность изолированных или смежных помещений;
  • Помещения, вновь созданные в результате реконструкции здания, объединения или разделения ранее существовавших помещений.

Будущий «объект недвижимости» должен быть обособлен от остальной конструкции здания – стенами, потолком, полами, перегородками и т. п. и находиться в его границах. Помещения могут располагаться даже на разных этажах — если они расположены друг над другом и сообщаются, то зарегистрировать их как совокупность и единый объект недвижимости не составит проблемы. Особые требования предъявляются и к изолированности — должна быть возможность попасть в помещение через отдельный вход, не проходя по другим помещениям. Для нежилых помещений, преобразованные из жилищного фонда в многоквартирных домах, это требование особенно строгое.

Перевод помещения из «жилого» в «нежилое» требует обязательного наличия отдельного входа и запрещает использовать для прохода общедомовые коридоры и подъезды. Кроме того, площади под таким помещением на момент оформления тоже должны иметь статус «нежилые», если преобразуемая квартира находится не на первом и не в цокольном этаже. Поскольку в результате перевода их «жилого» в «нежилое» объект недвижимости получает новое назначение и набор, как правило, новых конструктивных элементов (крыльцо, отдельный вход с улицы, оконные проемы и т. д.), все это также требует обязательного отражения в ЕГРН.

Объединение или разделение, как и снос здания целиком, приводит к «физическому исчезновению» прежних помещений – они прекращают свое существование как самостоятельные единицы кадастрового учета, их уникальные кадастровые номера аннулируются. Площади «исчезнувших» помещений появляются в кадастре уже в составе новых объектов недвижимости и под новыми кадастровыми номерами. Поэтому регистрация прав на новые объекты, созданные в результате объединения или разделения должна производиться одновременно с регистрацией прекращения прав на преобразованный объект.

Часть помещения, по определению, не может выступать самостоятельным объектом недвижимости и кадастровому учету не подлежит. Но предметом сделок выступать может – прежде всего при заключении долговременных Договоров аренды. Законодатели это учли и предусмотрели для арендуемой части помещения возможность временного кадастрового учета с присвоением временного кадастрового номера. «Временность» определяется сроком действия договора аренды (минимальный срок – 1 год).

Как поставить нежилое помещение на кадастровый учет

Процедура кадастрового учета нежилых помещений во многом сходна с общим алгоритмом регистрации объектов недвижимости, действующим в нашей стране. Обратиться за кадастровым учетом нежилого помещения можно тремя способами:

  • Личного – в органы Росреестра или в МФЦ;
  • Почтовым отправлением – на адрес филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту РФ;
  • В электронном виде – на портале гос. Услуг или на сайте Росреестра (при наличии цифровой электронной подписи)

Заявителем может выступить собственник объекта недвижимости, его доверенное лицо (с нотариально оформленной доверенностью), а с 1 января 2017 года и арендатор – для оформления в кадастре части помещения. Доверенность от собственника может быть оформлена также на имя кадастрового инженера, которому предстоит заниматься подготовкой Технического плана помещения. В таком случае в задачи специалиста по кадастру войдет и сбор необходимых дополнительно документов, и процесс подачи итогового пакета в регистрирующий орган. Для заказчика это серьезная экономия времени и сил. Для заказа комплексной услуги постановки на кадастровый учет в компании Кадастроф звоните по телефону +7 (499) 755-60-67

В пакет документов для кадастрового учета нежилого помещения входят:

  • правоустанавливающие документы (свидетельство о праве, оформленное до июля 2016 года; выписка из ЕГРН, судебное постановление и т. д.);
  • договор, влекущий изменение, переход или прекращение прав (купля-продажа, аренда и т. д.);
  • техническая и кадастровая документация на объект (поэтажный план, технический паспорт, кадастровый паспорт и т. д.);
  • документы, подтверждающие законность проведения перепланировки помещений (если она проводилась);
  • документы, подтверждающие наличие ограничений или обременений на помещение.

Технический план – ключевое основание для постановки помещения на кадастровый учет. Право на его подготовку имеют только профессиональные кадастровые инженеры, прошедшие аттестацию, состоящие в СРО и внесенные в реестр на сайте Росреестра.

Технический план для кадастрового учета нежилого помещения

Формат тех. плана строго регламентирован законом. В этом документе фиксируется основная информация о технических характеристиках регистрируемого помещения – в текстовом и графическом виде. В обязательном порядке в состав технического плана включаются общие сведения о кадастровых работах, исходные данные, План этажа либо План части этажа, а в случае отсутствия этажей — План здания (сооружения) либо План части здания (сооружения) – с указанием местоположения регистрируемого помещения.

Исходными данными для кадастрового инженера являются сведения Росреестра на здание, в котором находится регистрируемое помещение (в виде выписки EГРH), Разрешения на ввод здания в эксплуатацию, проектная документация на здание, технические паспорта помещения и/или здания, выданные ранее органами БТИ. В ряде случаев источником информации для формирования Технического плана может служить и оформленная владельцем Декларация. Формат Декларации также строго регламентирован — выполнение ее «в свободной форме» не допускается.

По результатам работ заказчик получает Технический план в форме электронного XML — документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, и оформляется в виде файлов в формате XML, созданных с использованием специальных, разработанных и утвержденных Росреестром, XML — схем, которые обеспечивают считывание и контроль представленных данных.

Если поводом для кадастровых процедур является разделение существующего помещения, Технические планы – в полном объеме — оформляются для каждого из вновь образованных помещений.

Кадастровый учет нежилого помещения для долгосрочной аренды

В настоящее время каждый договор долгосрочной аренды (срок от 1 года) подлежит обязательно государственной регистрации. И ни один такой договор не может быть зарегистрирован без кадастрового учета арендуемого помещения или части помещения, которая передается в аренду. С заявлением о регистрации Договора аренды и соответствующего права на арендуемую площадь может выступить как арендодатель, так и арендатор.

Если в аренду передается обособленное помещение или совокупность таких помещений как, часть здания, первое, что необходимо сделать – разобраться, является ли это все «объектом недвижимости», прошедшим кадастровый учет. Для этого достаточно обратиться за выпиской из EГРH.

Если помещение корректно зарегистрировано в кадастре, выписка EГРH станет основой для подготовки Договора аренды и Технического плана. Текст Договора должен четко фиксировать предмет (т. е. количество, конфигурацию, местоположение на поэтажном плане или плане здания, площадь помещений, передаваемых в аренду) и соответствовать сведениям об объекте/объектах, указанным в EГРH. Договор аренды станет основанием для подготовки Тех. плана сканированная, цветная, подписанная копия Договора обязательно прикрепляется к Техническому плану.

Текстовая и графическая части Технического плана должны отражать совокупность сведений об объекте недвижимости, сведения от кадастрового инженера, а также информацию о документах, на основании которых технический план изготовлен – их копии или реквизиты. Основной для подготовки документ – все та же выписка из EГРH на арендуемый объект недвижимости. Желательно получить расширенную выписку – с поэтажными планами.

Если арендуемое помещение в кадастре не зарегистрировано – процедуры регистрации помещения и регистрации Договора аренды на него будут проводиться одновременно. Значит, собственнику здания предстоит готовить полный пакет документов, предусмотренных законом для регистрации нежилого помещения. После того как помещение будет зарегистрировано и получит кадастровый номер – состоится и регистрация Договор аренды.

Если в аренду передается часть помещения – в этом случае в Договоре аренды и Техническом плане фиксируется выделение необходимой площади. Кадастровый инженер определяет точное местоположение арендуемой части и отражает ее на плане помещения или поэтажном плане здания, даже если физически (в реальности) эта площадь ничем не ограничена. Если в аренду передается площадь, выделенная в результате реконструкции помещения, для формирования Технического плана потребуется проектная документация на проведенные работы и акт их приемки. Как и в случае с отдельными помещениями, если помещение делится на несколько частей и передается разным арендаторам, то регистрировать необходимо будет каждую из таких частей, на каждую составлять Договор и формировать Технический план.

Поскольку часть помещения не может выступать самостоятельным объектом недвижимости, в Росреестре на эту выделенную площадь будут оформлены временная кадастровая регистрация с присвоением временного кадастрового номера – на срок действия арендного Договора. Права собственности на выделенную часть помещения и права арендатора на нее тоже будут носить временный характер.

Пакет документов для оформления части помещения в аренду включает:

  • заявление от правообладателя или его представителя;
  • паспорт собственника, доверенность на представителя или правоустанавливающие документы юридического лица;
  • документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимого имущества – выписка ЕГРН;
  • договор аренды и передаточный акт;
  • технический план, с указанием границ выделяемой части помещения (закажите у нашего инженера +7 (499) 755-60-67)
  • платежное поручение об оплате госпошлины за регистрацию права.

Государственная пошлина на регистрацию прав в отношении части помещения взымается в том же размере, как и на помещение – 2000 р. с физических лиц и 22 000 р. – с юридических. Если в сделке участвуют юридические и физические лица – размер пошлины определяется по юридическому статусу арендатора. Если арендатор физическое лицо – пошлина за регистрацию Договора аренды составит 2 тыс. р. Услуга временного учета в кадастре, как и постоянной кадастровой регистрации оказывается безвозмездно. Одновременное проведение кадастрового учета и регистрации права на временные объекты займет от 10 до 12 рабочих дней.

Договор аренды никак не влияет на право собственности на нежилое помещение или его часть. Права арендатора вносятся в сведения ЕГРН об объекте как обременение на указанную в техническом плане арендуемую площадь и сохраняются только на срок действия Договора.

Сроки и стоимость кадастровой регистрации нежилых помещений

Продолжительность процедуры регистрации нежилого помещения регламентирована ст. 16 ФЗ-218. Если речь идет только о кадастровом учете заявитель должен получить результат не позднее, чем через 5–7 рабочих дней, в зависимости от способа подачи документов. Если одновременно будет оформляться и право собственности на новый объект недвижимости, срок регистрации должен составить не более 10–12 дней.

Если помещение создано уже после ввода здания в эксплуатацию, то учет в гос.кадастре и регистрация права собственности на него проводятся одновременно. Услуги по регистрации объектов недвижимости в кадастре Росреестр оказывает бесплатно. При оформлении права собственности на зарегистрированный объект государственная пошлина для физических лиц составит 2 000 р., для юридических – 22 000 р.

По итогам заявитель получит выписку из ЕГРН, содержащую как техническую, так и правоустанавливающую информацию о вновь созданном объекте недвижимости и присвоенный ему уникальный кадастровый номер.

Причины отказа в регистрации нежилого помещения

Результат обращения в Росреестр может быть и отрицательным – поданные документы могут вернуть без рассмотрения, процесс регистрации может быть приостановлен или в регистрации нежилого помещения вообще может быть отказано. Наиболее распространенные причины отрицательных решений:

  • Регламентированный законом пакет документов неполон или выполнен с нарушениями (опечатки, помарки, исправления, нет подписи, не выдержан установленный законом формат и т. д.)
  • С заявлением о регистрации обратилось ненадлежащее лицо или лицо, не имеющее на это права.
  • Информация, поданная на регистрацию, противоречит информации, которая уже содержится в EГРH,
  • Объект по тем или иным причинам не подлежит кадастровому учету, не соответствует техническим требованиям закона или не может быть зарегистрирован по причине обременений, судебных тяжб и т. д.

В ряде случаев заявитель получает срок от 1 до 3 месяцев на устранение недочетов. Если отказ регистрирующего органа категоричен – его можно обжаловать в Арбитражном суде. Шансы отстоять самостоятельно свою позицию у владельца помещения есть. Однако, обратившись за помощью к профессиональному кадастровому специалисту еще на старте процесса регистрации, можно значительно снизить риски таких разбирательств. В компании Кадастроф предоставляется полный пакет услуг по вопросам кадастрового учета, специалисты компании работают по схеме результат = оплата. Поэтому мы работаем без предоплаты, вы платите деньги по факту выполненных работ. Звоните по телефону +7 (499) 755-60-67


Поделиться:

Обратная связь:

Москва. ул. Архитектора Власова дом 55

Телефон: +7 (499) 755-60-67

Viber: +7 (929) 616-08-60

Whatsapp: +7 (929) 616-08-60

Часы работы:

Понедельник-Пятница: с 9-00 до 20-00

Суббота, Воскресенье: Выходные

Читайте последние новости в соц. сетях