Оформление нежилых зданий с гарантией результата

Кадастровый учет нежилого здания обязателен

Российское законодательство жестко регламентирует порядок получения прав собственности на любой объект недвижимости. Если вы владеете зданием, неучтенном в Государственном кадастре, ваше «владение» достаточно условно.

Ни продать, ни заложить, ни обменять, ни сдать в аренду (долгосрочно) вы его не можете. Если же здание прошло кадастровый учет и получило уникальный кадастровый номер – вы становитесь полноправным собственником и можете использовать объект в любых сделках, даже если строительство как таковое еще не завершено.

Как поставить нежилое здание на кадастровый учет

Перед тем, как инициировать этот процесс необходимо убедиться, что здание действительно еще не зарегистрировано в гос.кадастре. Сделать это достаточно просто – через интернет, по адресу объекта.

На сайте Росреестра , предлагается достаточно удобная и простая форма поиска. Публичная кадастровая карта Росреестра позволяет получить информацию о кадастровом номере, точной площади, собственнике и других характеристиках любого, зарегистрированного на территории РФ объекта недвижимости. При необходимости можно заказать полноформатную выписку ЕГРН на интересующую недвижимость – тоже онлайн через официальный сайт Росреестра.

Электронные документы так же информативны, как и бумажные аналоги, а получить их можно буквально в течение 1 дня.

Если поиск не дал результатов или в выписке ЕГРН нет сведений, значит кадастровые процедуры в отношении данного здания не проводились и необходимо приступить к подготовке. Прежде всего начать подготовку – Технического плана объекта недвижимости.

Технический план – обязательная составляющая процесса регистрации недвижимости в кадастре. Правом на формирование этого документа обладают только аттестованные кадастровые инженеры, каждый из которых внесен в специальный реестр.

Подготовка Технического плана требует от исполнителя не только скрупулезной точности, но и большого опыта в сочетании со знанием самых актуальных требований действующего законодательства и подходов к выполнению работ. Нюансов очень много и разобраться в них может только действительно компетентный профессионал.

Что такое технический план нежилого здания

Задача Технического плана – представить исчерпывающую информацию об объекте (площадь, этажность, количество помещений, сведения о проведенных измерениях, результаты геодезических построений, графическое изображения расположения здания на земельном участке, поэтажные планы здания и т.д.), а также о его точном и однозначном местоположении на местности (в тех. плане дается в том числе «привязка объекта», т.е.  определение координат его поворотных точек, к тому участку, где это здание находится).

Для проведения геодезических измерений точек расположения здания на земельном участке и визуального знакомства с объектом потребуется выезд специалистов на место. Заказчик должен предоставить кадастровому инженеру и определенную «входящую информацию»:

• Правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на земельный участок;
• Выписка ЕГРН
• Проектную документацию, разрешение на строительство или технический паспорт, подготовленный до 01.01.2013г.
• Распоряжение/постановление о присвоении адреса (при наличии)

По результатам работ Заказчик получает Технический план в регламентированном государством формате, на бумажном носителе и в электронном виде в формате XML-документа на диске CD-R, подписанный усиленной электронной цифровой подписью выполнившего его кадастрового инженера. С выполненным техническим планом на руках можно подавать документы на кадастровый учет объекта и регистрацию прав собственности на него.

Технический план объекта для получения Разрешения на ввод в эксплуатацию

Тщательные обмеры, визуальное обследование, изучение всех технических характеристик, а также координирование возведенного здания на участке в рамках подготовки Тех.плана призвано подтвердить соответствие нежилого здания всем параметрам, которые заявлялись владельцем объекта на этапе проектирования и получения Разрешения на строительство.

Кроме технической информации в документ вносятся исчерпывающие данные о владельце здания, правоустанавливающая информация и данные кадастрового инженера, который его подготовил. Сведения об объекте, представленные в Техническом плане, будут внесены – после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию - в Единый государственный реестр недвижимости.

Более того, согласно последним нововведениям, кадастровый учет может пройти и вовсе без участия застройщика, правообладателя земельного участка и прочих «третьих лиц» – в рамках межведомственного информационного взаимодействия. В течение 5 дней полномочный орган, выдавший Разрешение на ввод в эксплуатацию должен направить имеющуюся у него информацию об объекте в орган кадастрового учета. Росреестр, получив копию выданного Разрешения ставит объект на учет.

Сроки кадастрового учета нежилых зданий

Подать документы на учет в кадастре можно как непосредственно обратившись в кадастровую палату (для юридических лиц)

Если документы подготовлены корректно и в полном объеме, процесс проверки и постановки на кадастровый учет займет 5 рабочих дней, одновременная постановка на учет и регистрация прав — 10 рабочих дней.

В перечень документов входит:

• заявление о постановке на кадастровый учет;
• учредительные документы, нотариальная доверенность;
• правоустанавливающие документы на землю;
• поектная документация
• технический план здания

По результатам учета все данные об объекте будут занесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) с присвоением уникального кадастрового номера. Подтверждением будет полученная на руки заявителем выписка из EГРH.

Разрешение на ввод в эксплуатацию зачем нужен кадастр?

Ввод в эксплуатацию – важнейший этап в «жизненном цикле» любой новостройки, который требует тщательной подготовки, грамотного правового оформления и – также, как в случае регистрации эксплуатирующегося здания — участия квалифицированного специалиста по кадастру. 

Правом выдачи Разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства обладает Госстройнадзор РФ и его подразделения.

Согласно Градостроительному кодексу РФ (ст. 55)

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию это «…документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией.

Перечень документов, которые необходимо подготовить для получения такого Разрешения, утвержден тем же Градостроительным кодексом и достаточно обширен:

• Заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
• Документы, свидетельствующие о правомерном использовании земельного участка, на котором расположен ОКС (свидетельство о праве на землю, договор аренды).
• Градостроительный план или проект планировки и проект межевания (для линейных объектов).
• Разрешение на строительство ОКС.
• Акт, в соответствии с которым ОКС был принят заказчиком работ – для случаев строительства/реконструкции на основании договоров.
• Подтверждение соответствия проведенных строительных работ техническим регламентам, иным требованиям и нормам (этот документ подготавливается и подписывается уполномоченным лицом от строительной компании, производившей соответствующие работы).
• Подтверждения соответствия строительства или реконструкции на объекте изготовленному ранее проекту строительства или реконструкции.
• Письмо или иной документ от уполномоченной организации, подтверждающий, что ОКС соответствует техническим условиям подключения к инженерным сетям.
• Выполненная по правилам схема, на которой отображается расположение ОКС и все инженерных систем на земельном участке.
• Заключение от уполномоченного органа надзора в сфере строительства о том, что построенный объект соответствует всем требованиям строительных регламентов.
• Технический план объекта недвижимости, изготовленный по результатам обмеров и координирования ОКС.

Технический план, подготовленный аттестованным кадастровым инженером, является обязательной и строго регламентированной по форме и содержанию, частью этого пакета документов. Без технического плана, даже если вы получили разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию после 15.05.2015 года, совершить регистрацию в кадастре и получить права собственности невозможно.

Кадастровый учет незавершенных объектов строительства

Даже если до момента ввода в эксплуатацию нежилому зданию еще очень далеко, его все-таки можно поставить на кадастровый учет, а значит и получить право собственности – как на объект незавершенного строительства.

Формально, закон не регламентирует минимальную степень готовности, необходимую для кадастрового учета. По сложившейся практике, «на стадии котлована» инициировать процесс еще рановато, но, если фундамент здания выполнен, объект уже вполне можно зарегистрировать как «незавершенку».

Перечень документов, который требуется для регистрации объекта незавершенного строительства:

• технический план;
• разрешение на строительство объекта;
• правоустанавливающие документы за земельный участок, на котором возводится объект.

Технический план стоит в этом списке на первом месте не случайно. Кадастровому инженеру, который будет заниматься его подготовкой, предстоит не только описать объект, но и оценить степень его готовности.

Из рук заказчика инженер должен получить имеющуюся техническую документацию (Разрешение на строительство, проектные материалы) и правоустанавливающие документы. Далее специалист определяет фактические характеристики объекта и фиксирует его точное местоположение на участке через определения координат характерных точек контура.

Степень готовности высчитывается по одной из двух регламентированных законом методик. По одной из них оценивается стоимость фактически выполненных работ по отношению к общей смете строительства, по второй оценивается доля построенной части каждого конструктивного элемента и его удельное значение в конструкции в целом (если, например, речь идет о кирпичном здании в один этаж, удельный вес фундамента составит порядка 18%).

Итоговую степень готовности кадастровый инженер обязан указать в Техническом плане так же, как и всевозможные обнаруженные им расхождения фактического состояния стройки и предоставленной проектной документации. В процессе обследования может быть выявлена и некорректность проведенных ранее кадастровых работ по участку, в результате чего контуры объекта оказываются за его границами. В этом случае потребуется формирование нового межевого плана ( по уточнению границ земельного участка).

Отказы и приостановка Регистрации

Причины отрицательного решения регистрирующего органа могут быть различными:

• технический план сформирован некорректно, или исполнен и подписан неаккредитованным специалистом;
• здание учтено как временное;
• объект не относится к недвижимости, требующей постановки на кадастровый учет;
• выявлены несоответствия данных, указанных в заявлении (и/или техническом плане) данных, имеющихся в сведениях ЕГРН.

Росреестр обязан предоставить заявителю свое решение в письменном виде, с детализацией претензий и рекомендаций. Если недочеты в регистрационной документации поддаются коррекции – заявитель получает срок до 3 месяцев на их исправление. Если отказ регистраторов категоричен – обжаловать его можно в Арбитражном суде.

В случае если у вас нет времени заниматься приостановками и отказами из Росреестра и Госстройнадзора, специалисты компании Кадастроф готовы оказать комплексную услугу проведения регистрации. Звоните по телефону +7 (929) 616-08-60.

Отказы Госстройнадзора

С чем может быть связан отказ в выдаче Разрешения на ввод в эксплуатацию? Список поводов для отрицательных ответов Госстройнадзора прописан в Градостроительном кодексе статья 51  и отчасти дополнен на местном, региональном уровне. В основном списке причин:

• Пакет документов неполон или сформирован некорректно;
• Построенный объект не соответствует требованиям градостроительного плана (или проекта планировки территории);
• Обнаружены серьезные расхождения между результатом строительных работ и выданным на старте Разрешением на строительство;
• Возведенное здание серьезно отступает от проекта, согласованного ранее;
• Объект капитального строительства не соответствует разрешенному использованию земли, на котором возведен.

В Москве федеральный перечень оснований для отказа дополнен пунктами о некорректном заполнении электронных форм обращения и разночтение в электронных документах.

Стоит отметить, что приостановка на исправление выявленных в документации недочетов регламентами выдачи Разрешений на ввод в эксплуатацию не предусмотрена. Уполномоченный орган либо выдает Разрешение на ввод, либо отказывает в нем. Срок рассмотрения поданных документов 7-10 рабочих дней.

Мотивированный отказ, с подписью уполномоченного лица, заявитель может получить как в электронном, так и в бумажном варианте. Опротестовать это решение можно в досудебном порядке – обратившись в вышестоящую инстанцию Госстройнадзора, или – применительно к Москве – в Главное контрольное управление столицы. Если жалоба не дала результата – следующая инстанция это суд. Как и по другим вопросам, касающимся недвижимости, судебная практика по искам по поводу неправомерного отказа в выдаче Разрешения на ввод в эксплуатацию неоднозначна, но шансы отстоять свою позицию у застройщика есть.

Отказы в кадастровом учете

Важный вопрос, на который предстоит ответить – правильно ли и полностью ли оформлены права на земельный участок, на котором расположена незавершенная стройка. Подтвердить свое право на землю владелец строительства может:

• Выпиской ЕГРН, подтверждающая право собственности на землю;
• Арендным договором и выпиской ЕГРН, подтверждающей долгосрочную аренду земли;
• Распорядительным актом местных властей о выделении земли под застройку.

Если собственность на участок была оформлена до июля 2016 года, предоставляется Свидетельство о праве, которое с июля 2016 года заменила выписка из ЕГРН.

Если информация о земельном участке отсутствует, значит предстоит сначала оформить в кадастре участок, зарегистрировать право на него, а  потом уже заниматься учетом здания, которое на нем располагается.

Хуже, если отсутствуют какие-либо разрешительные документы на строительство. Статья 51 Градостроительного кодекса РФ обязывает получать такое разрешение, если возводимый объект подпадает под требования градостроительных регламентов. Если Разрешения нет, нет смысла заказывать Технический план, да и кадастровый инженер не возьмется за работу без этого документа.

Узаконить «незавершенку» в таком случае можно будет только через суд. С точки зрения законодательства она подпадает под определение «самовольная постройка», что исключает возможность регистрации в кадастре и получения права собственности.

Для более подробной консультации позвоните по нашему телефону +7 (929) 616-08-60.

Сроки и стоимость

• 5 рабочих дней – при подаче документов непосредственно в учреждение Росреестра;
• 7 рабочих дней – при обращении с документами через МФЦ

Пошлина за постановку на кадастровый учет не предусмотрена – эта услуга бесплатна. Если же одновременно с кадастровым учетом будет регистрироваться и право собственности, то сроки рассмотрения документов составят 10 и 12 дней, а госпошлина -  2000 рублей для физических лиц и 22000 рублей – для юридических лиц.