Что такое технический план

Технический план - это документ, воспроизводящий сведения об объекте недвижимости: причем как уже имеющиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), так и новые - необходимые для Государственного кадастрового учета (ГКУ) вновь образованного объекта недвижимости или его измененных характеристик, параметров, а также частей объектов недвижимости.

К таким объектам недвижимости относятся:

• здания, жилые дома, дачи (в том числе многоквартирные дома);
• сооружения (любые линейные объекты, например: линии ЛЭП, газопроводы и др.);
• помещения (квартиры, офисы);
• машиноместа (ранее не являлись объектами недвижимости, однако, в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 машиноместа, наряду со зданиями и сооружениями признаются недвижимостью и подлежат постановке на ГКУ);
• объекты незавершенного строительства (сведения о не введенной в эксплуатацию недвижимости также вносятся в ЕГРН в целях заключения сделок, налогообложения и учета);
• единые недвижимые комплексы (то есть объекты, представляющие собой совокупность зданий, сооружений, объединенных единым назначением, тесно связанных технологически, и расположенных на одном земельном участке. К таким комплексам относятся сложные (неделимые) промышленные комплексы, заводы и предприятия, объекты железнодорожной и трубопроводной инфраструктуры и так далее).

Что включает в себя технический план

Технический план состоит из текстовой и графической частей, а также приложений.

В текстовой части технического плана приводятся общие сведения о кадастровых работах, исходные данные, характеристики объекта недвижимости и его частей (при наличии), сведения о выполненных измерениях и расчетах, описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, характеристики помещений и машино-мест, расположенных в здании, сооружении, а также заключение кадастрового инженера.

Графическая часть технического плана оформляется с помощью специальных условных знаков в масштабе, обеспечивающем читабельном всех элементов и характерных точек объекта недвижимости и его частей. Графическая часть состоит из нескольких разделов:

• схема геодезических построений (отражает сведения о выполненных полевых работах по определению местоположения объекта недвижимости с использованием геодезических пунктов и специальных приборов - электронных тахометров и спутниковых GPS/ГЛОНАСС-приемников);
• схема расположения объекта недвижимости (и/или его части) на земельном участке;
• чертеж контура объекта недвижимости (и/или его части);
• план этажа (этажей, или части этажа) или план здания, сооружения, их частей с указанием местоположения конкретного помещения или машиноместа.

В состав приложений к техническому плану объекта недвижимости могут включаться различные документы, в том числе:

• декларация об объекте недвижимости, а также ее приложения;
• документы, подтверждающие изменение проектной документации, и отдельные ее разделы (в случае необходимости);
• уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
• ранее выданный технический паспорт БТИ;
• соглашение собственников или решение общего собрания, определяющего порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности;
• согласие физического лица (заказчика кадастровых работ) на обработку персональных данных;
• документ, подтверждающего присвоение адреса объекту недвижимости;
• Акт органа государственной власти или местного самоуправления, судебный акт или договор (соглашение) об установлении ограничений прав, обременений (сервитута);
• пространственная 3D-модель здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, содержащая описание его конструктивных элементов с учетом высоты и/или глубины в специализированном электронном формате;
• иные документы, предусмотренные федеральным законодательством Российской Федерации;

Копии документов, содержащих сведения ЕГРН, в приложение не включаются (их реквизиты указываются в разделе «Исходные данные» текстовой части технического плана). В зависимости от вида кадастровых работ и конкретного объекта недвижимости состав технического плана (его разделов и приложений) может быть различным.

Заключение кадастрового инженера

В заключении кадастрового инженера приводится дополнительное описание (обоснование) выполнения кадастровых работ и/или объекта недвижимости, его характеристик и особенностей, например, если линейное сооружение расположено в нескольких кадастровых округах, указываются сведения о договоре подряда между заказчиком и кадастровым инженером (юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем), а также сведения о членстве кадастрового инженера в Саморегулируемой организации кадастровых инженеров (СРО).

В заключении кадрового инженера приводится информация о выявленных в ходе кадастровых работ ошибках в местоположении объекта недвижимости, несоответствии площади в правоустанавливающих документах ее фактическому значению.

В каком случае нужно оформлять технический план

Обязательно ли оформление технического плана?

Само по себе владение объектом недвижимости не обязывает вас оформлять технический план. Однако при совершении любой сделки с объектом недвижимости или его частью оформление технического плана является обязательной процедурой - без него не зарегистрируют ни договор долгосрочной аренды, ни купля-продажа, ни дарение.

Технический план для договора аренды

Наиболее распространенной сделкой в крупных населенных пунктах является аренда недвижимости - прежде всего, это офисные или складские (нежилые) помещения, нежилые здания (и их части). Для краткосрочной аренды сроком до 1 года регистрация не требуется, однако, для заключения договора аренды на срок от 1 года и более (долгосрочная аренда) оформление технического плана - принципиальное условие, так как именно на его основании Росреестр осуществляет не только постановку недвижимости на кадастровый учет, но и регистрирует договор аренды.

Такое условие распространяется и на жилые помещения — квартиры. Если планируется заключение договора долгосрочной аренды, то собственник недвижимости также должен заняться оформлением соответствующего технического плана с целью регистрации договора аренды.

Технический план для дачного дома в СНТ

Еще одним крайне популярным случаем является дачный участок в садовом некоммерческом товариществе (СНТ) или дачном некоммерческом партнерстве (ДНП). Несмотря на то, что в садовом доме (даже если таковой является объектом капитального строительства) прописаться нельзя, при совершении сделки оформление технического плана является обязательным. К таким сделкам в отношении земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости относятся:

• купля-продажа;
• дарение;
• наследство.

Технический план для ИЖС (Индивидуальное жилищное строительство)

Если планируется строительство полноценного здания для проживания одной семьи (не более 3-х этажей, подвал и мансарда считаются этажами), то такой объект недвижимости попадает в категорию индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

В таком доме законодательство допускает прописку граждан - то есть регистрацию постоянного места жительства, однако потребуются и дополнительные документы. Прежде всего для ИЖС необходимо Уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта, а также проектная документация (при наличии). Оба документа являются основаниями для подготовки технического плана, который в свою очередь необходим для кадастрового учета и регистрации прав на объект ИЖС. Таким образом, для объекта индивидуального жилищного строительства необходим следующий пакет документов:

• уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта;
• технический план объекта недвижимости;
• проектная документация (при наличии);
• декларация об объекте недвижимости (при отсутствии проектной документации);
• надлежащим образом оформленные документы на земельный участок.

Технический план для МКД (многоквартирный дом)

Следующей ситуацией подготовки технического плана, особенно в условиях крупных городов, мегаполисов, является строительство многоквартирных домов (МКД). Данный вопрос актуален прежде всего для девелоперов и застройщиков.

Технический план - это один из необходимых документов для получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В данном случае он готовится на основании Разрешения на строительство, а также проектной документации и правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов на земельный участок.

Вместе с этим после получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (РВЭ), подготовка технического плана снова необходима, так как и на сам МКД, и все жилые помещения (квартиры), и машино-места, и нежилые помещения общего пользования должны быть поставлены на Государственный кадастровый учет, внесены в ЕГРН. Документами-основаниями для подготовки технического плана с целью ГКУ будут являться РВЭ и документы на земельный участок.

Технический план на машино-место

Важной новацией современного законодательства является оформление технических планов в отношении машино-мест - они признаются самостоятельными объектами недвижимости. Сведения о них в техническом плане указываются на основании следующих документов:

• разрешение на ввод в эксплуатацию;
• проектная документация;
• проект перепланировки и акт приемочной комиссии;
• технический паспорт БТИ, изготовленный до 2013 года, и утвержденный акт о приемке в эксплуатацию (при отсутствии вышеуказанных документов);
• декларация и иные документы, например: копия договора долевого строительства (если в нем присутствует описание машино-места), акт приема-передачи готового помещения (при отсутствии проектной документации).

Технический план на сооружения

Помимо зданий и помещений оформление технических планов необходимо и для других объектов недвижимости, например: сооружений. В зависимости от функционального и технологического назначения сооружения делятся на:

• сооружения топливно-энергетического, металлургического, химического и нефтехимического производства (электроэнергетика, нефтяная промышленность, черная и цветная металлургия, угольная и сланцевая промышленность, горнорудные предприятия и НПЗ, газохимические комплексы и так далее);
• сооружения машиностроительного производства (авиастроение, судостроение);
• гидротехнические сооружения (ГТС; молы, причалы, ГЭС, дамбы, шлюзы);
• сооружения лесопромышленности (целлюлозно-бумажные комбинаты и деревообрабатывающие заводы);
• сооружения мукомольное-крупяной и комбикормовой промышленности;
• сооружения сельско-хозяйственного производства (животноводство, рыбные хозяйства, системы ирригации и мелиорации);
• сооружения транспорта и связи (железнодорожные комплексы, линии метрополитена, трубопроводный транспорт, сооружения воздушного, дорожного и водного транспорта, линии связи, ЛЭП);
• сооружения строительной индустрии;
• сооружения ЖКХ (канализация, водопровод, очистные сооружения);
• сооружения обороны и защиты от чрезвычайных ситуаций.
• иные сооружения гражданского назначения (спортивно-оздоровительные, культуры и отдыха, исторические, науки и образования);

Технический план на АЗС (единый недвижимый комплекс)

Технический план обязателен при оформлении единого недвижимого комплекса - то есть неделимой вещи например АЗС. Такой документ содержит информацию обо всех входящих в его состав зданиях и сооружениях (за исключением тех, сведения о которых уже внесены в ЕГРН).

Технический план на объект незавершенного строительства

Для объекта незавершенного строительства также требуется подготовка технического плана. В данном случае заказчик кадастровых работ должен предоставить кадастровому инженеру разрешение на строительство и проектную документацию (при наличии) или, если законодательством не предусмотрена их подготовка, технический паспорт объекта недвижимости, изготовленный до 2013 года. Дополнительно кадастровому инженеру необходимо определить местоположение объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также степень его готовности.

Технический план на объект культурного наследия

Определенная специфика присутствует при работе с объектами недвижимости, которые построены до 1917 года и/или являются объектами культурного наследия (ОКН). Для них также оформляется технически план, неотъемлемой частью которого являются:

• Декларация об объекте недвижимости, заверенная правообладателем объекта недвижимости или земельного участка, на котором он расположен (для объекта построенного до 1917 года);
• Декларация об объекте недвижимости, заверенная органом охраны объектов культурного наследия (для ОКН);
• Выписка из Единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

Кто делает технический план

Заказать технический план, в соответствии с действующим законодательством уполномочен только аттестованный кадастровый инженер. Он должен соответствовать целому ряду требований:

• состоять в одной саморегулируемых организации кадастровых инженеров (СРО), что подтверждается выпиской из реестра членов СРО или свидетельством;
• иметь высшее профильное образование, а также аттестат кадастрового инженера (в случае начала осуществления кадастровой деятельности ранее 2017 года);
• не иметь непогашенной (неснятой) судимости;
• не состоять в реестре дисквалифицированных лиц;
• иметь договор обязательного страхования гражданской ответственности (кадастровой деятельности);
• осуществлять кадастровую деятельность в качестве работника юридического лица или индивидуального предпринимателя (ИП).

Технический план объекта недвижимости обязательно должен быть заверен подписью и печатью кадастрового инженера (при подготовке бумажного вида) и усиленной электронно-цифровой подписью (ЭЦП) (при подготовке электронных документов в формате XML).

Электронные документы в формате XML и скан-копии документов-приложений в формате PDF вместе с файлами ЭЦП (формата SIG) упаковываются в электронный ZIP-архив и на диске вместе с заявлением подаются в органы кадастрового учета и государственной регистрации прав.
ZIP-архив и XML-документ технического плана имеют специфическое наименование, которое содержит так называемый GOID - уникальный 16-ти значный неповторяющийся номер электронного документа.

Подготовить технический план уполномочен только кадастровый инженер. Заверение технического плана геодезистами, руководителями землеустроительных организаций или органов технической инвентаризации (БТИ) не допускается и юридической силы не имеет.

Куда подавать технический план

Кто осуществляет кадастровый учет

В соответствии с федеральным законодательством органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление Государственного кадастрового учета (ГКУ) объектов недвижимости и ведение Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Свои функции в области ГКУ и ведения ЕГРН Росреестр осуществляет через подведомственное ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» и его территориальные органы - филиалы ФГБУ «ФКП Росреестра» в субъектах Российской Федерации.

Таким образом, с заявлением о кадастровом учете и техническим планом объекта недвижимости необходимо обращаться в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» или его территориальные подразделения в муниципальных образованиях. Также подать технический план можно и в Многофункциональный центр (МФЦ, Мои документы), однако срок рассмотрения заявления увеличится на 4 дня.

Отказы и приостановки Росреестра

Рассмотрим основные причины приостановлений осуществления Государственного кадастрового учета, то есть ошибки, при наличии которых технический план вернут на доработку (исправление):

• в техническом плане не указаны номер и дата заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ;
• графические сведения об объекте недвижимости не соответствуют сведениям проектной документации, включенной в состав приложений технического плана;
• неверно указан контур объекта недвижимости или отсутствуют планы этажей;
• графическая часть технического плана оформлена без использования специальных условных знаков или с нарушениями;
• электронные образы документов не соответствуют оригиналам (например, сведения в техническом плане не соответствуют Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию);
• в составе технического плана отсутствует разрешительная документация: проект перепланировки, техническое заключение, разрешение на ввод в эксплуатацию, акт Мосжилинспекции;
• некорректно приведены сведения об адресе объекта недвижимости (не в соответствии с ФИАС - Федеральной информационной адресной системой).

На исправление указанных ошибок кадастровому инженеру законодательством отводится не более 3-х месяцев, в противном случае приостановка ГКУ сменится отказом в осуществлении кадастрового учета.

Вместе с этим наиболее распространенными причинами отказа в ГКУ являются следующие:

• с заявлением о ГКУ обратилось неуполномоченное лицо (не являющееся правообладателем объекта недвижимости или земельного участка, на котором он расположен) или представитель заявителя не имеет нотариальной доверенности, оформленной должным образом;
• объект, с заявление о ГКУ которого обратился заявитель, не является объектом недвижимости;
• на объект недвижимости наложены судебные или административные ограничения.

Сроки и стоимость подготовки

Сроки подготовки технического плана зависят от конкретных параметров объекта недвижимости:

• территориальная доступность;
• общий объем кадастровых работ;
• площадь и протяженность объекта недвижимости;
• срочность выполнения работ;
• наличие / отсутствие препятствий нормативно-правового характера.

Стоимость технического плана устанавливается заказчиком и исполнителем в договоре подряда на выполнение кадастровых работ, неотъемлемой частью которого является твердая смета. Реквизиты договора обязательно указываются кадастровым инженером в техническом плане.

Цена на технический план начинается от 15 000 рублей, но все зависит от самого объекта, поэтому просчет стоимости производят в индивидуальном порядке. Если вам с ходу говорят цену без анализа документов, очень большая вероятность того что услуга окажется некачественной.

Многие компании занижают реальную стоимость оформления технического плана для того чтобы получить от вас предоплату, при этом страдает и качество выполнения работ. Не ищите самые дешевые услуги.

Сроки рассмотрения заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на объект недвижимости в филиалах ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» следующие:

• 5 рабочих дней (для государственного кадастрового учета);
• 7 рабочих дней (для государственной регистрации права);
• 10 рабочих дней (для одновременно проведения ГКУ и ГРП).

При обращении в Многофункциональный центр «Мои документы» указанные сроки увеличиваются на 4 рабочих дня.