Кадастровый учет куда обращаться, сроки стоимость оформления

Что такое кадастровый учет

Государственный кадастровый учет - это действия уполномоченного органа федеральной власти по внесению в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений о недвижимом имуществе граждан и юридических лиц, а также о сделках, заключаемых между ними в отношении недвижимости.

Недвижимое имущество - это земельные участки и объекты, просто связанные с землей, перемещение которых без нанесения им несоразмерного ущерба невозможно. Таким образом, к недвижимости относятся:

земельные участки;
здания;
сооружения;
объекты незавершенного строительства;
помещения;
машино-места;
единые недвижимые комплексы.

Для чего нужен кадастровый учет

Государственный кадастровый учет земельных участков и объектов недвижимости необходим для закрепления имущественных прав: собственности, пользования или аренды, а также для однозначной идентификации недвижимости на местности с помощью координат характерных точек здания, сооружения или земельного участка.

Кадастровый учет необходим для избежания земельных споров и конфликтов со смежными землепользователями и любыми заинтересованными лицами.

В каких ситуациях требуется кадастровый учет

Государственный кадастровый учет требуется для заключения сделок с недвижимым имуществом:

купли-продажи;
дарения;
аренды;
наследства.

Кадастровый учет обязательно осуществляется в связи с кадастровыми работами по:

образованию земельного участка или его части;
разделу земельного участка;
объединению или перераспределению земельных участков;
уточнению местоположения границ и/или площади земельного участка.

Кадастровый учет нужен при строительстве объектов капитального строительства, их реконструкции или перепланировках.

Кадастровый учет необходим в случае, если в ЕГРН содержится только кадастровый номер объекта недвижимости или земельного участка, а сведения о его границах (координатах его характерных точек) отсутствуют или определены с точностью ниже нормативной.

К кому и куда обращаться, если необходим кадастровый учет

Федеральным органом власти, уполномоченным на осуществление Государственного кадастрового учета, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Росреестр выполняет свои функции с помощью территориальных подразделений - Филиалов ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в соответствующем субъекте Российской федерации.

Непосредственно для кадастрового учета необходима подготовка документов:

межевого плана земельного участка;
технического плана объекта недвижимости (объекта капитального строительства);
акта обследования объекта недвижимости (в случае прекращения его существования).

Такие документы в соответствии с действующим законодательством уполномочен формировать только аттестованный кадастровый инженер, состоящий в одной из Саморегулируемых ассоциаций кадастровых инженеров (СРО КИ).

Для проверки сведений о кадастровом инженере необходимо использовать: «Государственный реестр кадастровых инженеров»

С заявлением о Государственном кадастровом учете и документом, подготовленным кадастровым инженером, необходимо обратиться в:

филиал ФГБУ «ФКП Росреестра»;
или Многофункциональный центр «Мои документы».

Порядок кадастрового учета

Кадастровый учет земельных участков и их частей

Кадастровый учет земельного участка начинается со сбора исходных данных и обращения к кадастровому инженеру. Прежде всего необходимо определиться, какие кадастровые работы необходимо выполнить:

образование земельного участка из земель неразграниченной государственной и/или муниципальной собственности;
раздел земельного участка на два (или более) новых земельных участков с соблюдением требований к предельным минимальным размерам земельных участков (устанавливаются Правила землепользования и застройки муниципального образования);
объединение земельных участков в одни (важным условием является наличие у исходных земельных участков общей категории земель и идентичного друг другу разрешенного вида использования);
перераспределение земельных участков (когда их двух или более земельных участков одновременно образуется два или более земельных участков с новыми границами);
уточнение местоположения границ и/или площади земельного участка;
образование (уточнение) части земельного участка, например: с целью установления сервитута или для формирования зоны с особыми условиями использования территории (водоохранной зоны, охранной зоны ЛЭП, газопровода и т.п.).

Кадастровый инженер осуществляет полевые геодезические работы по определению координат характерных точек границ земельного участка (и/или его частей), камерально обрабатывает результаты своих измерений и формирует межевой план.

Важно!: В случае необходимости границы земельного участка необходимо согласовать со смежными землепользователями - владельцами и арендаторами соседних земельных участков. (Подробнее о согласовании)

От имени Российской Федерации в согласовании границ принимает участие территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество), от имени города Москвы - Департамент городского имущества города Москвы.

После согласования границ кадастровый инженер формирует электронные XML-документы и передает их заказчику на диске для подачи в орган кадастрового учета.

Кадастровый учет объектов недвижимости (объектов капитального строительства)

Кадастровый учет объекта капитального строительства начинается со сбора исходных данных и выбора кадастрового инженера, а также определения вида объекта недвижимости. В соответствии с действующим законодательством, это может быть:

здание (например, дача снт, дом ижс, многоквартирный дом или торговый центр);
сооружение (различные трубопроводы, линии ЛЭП, сооружения дорожно-транспортной инфраструктуры, железнодорожные узлы, гидротехнические сооружения и другие инженерные сооружения, инфраструктурные объекты);
помещение (квартира, офис);
объект незавершенного строительства (также ставится на государственный кадастровый учет);
машино-место (в соответствии с последними изменениями законодательства также признается объектом недвижимости и вносится в ЕГРН);
единый недвижимый комплекс (объекты недвижимости предприятия, неразрывно связанные между собой технологически, например, АЗС, АЭС, предприятия полного замкнутого цикла, некоторые объекты обороны и безопасности страны).

Постановка на государственный кадастровый учет может быть как первичной, связанной со строительством (образованием) объекта капитального строительства, так и «вторичной», то есть осуществляемой в связи с учетом изменений или внесением в ЕГРН дополнительных сведений (например, о местоположении объекта недвижимости на земельном участке).

В целях Государственного кадастрового учета объекта капитального строительства кадастровый инженер формирует технический план объекта недвижимости. При необходимости (в случае отсутствия свидетельства о государственной регистрации права собственности, разрешения на строительство и проектной документации) собственник готовит декларацию об объекте недвижимости.

Важно помнить, что при осуществлении строительства, например, многоквартирного дома, технический план понадобится еще до кадастрового учета как такового, он необходим для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

После подготовки технического плана в формате электронного XML-документа его также необходимо подать в органы кадастрового учета - филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» или Многофункциональный центр «Мои документы».

Если объект недвижимости прекратил свое существование кадастровый инженер должен подготовить акт обследования - документ, который подтверждает факт прекращения существования объекта капитального строительства, необходимый для исключения соответствующих сведений из ЕГРН.

Какие документы необходимы для кадастрового учета

Документы которые нужно предоставить кадастровому инженеру для выполнения кадастровых работ

Для кадастрового учета и предшествующих ему кадастровых работ необходимо собрать исходные документы и данные о земельном участке или объекте недвижимости. Прежде всего это:

правоустанавливающие и/или правоудостоверяющие документы (такие, как свидетельство о государственной регистрации права, договор дарения, договор купли-продажи);
проект межевания или проект планировки территории;
сведения реестров: ЕГРН и его предшественников - ЕГРП и ГКН (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Государственного кадастра недвижимости);
землеустроительные дела и материалы технической инвентаризации;
технический паспорт БТИ (бюро технической инвентаризации), поэтажные планы и экспликации помещений здания;
распорядительные акты органов власти (например, распоряжения ДГИ города Москвы);
разрешение на строительство объекта капитального строительства и его проектная документация;
материалы территориального планирования и градостроительного зонирования,
правила землепользования и застройки;
материалы лесоустройства и сведения Государственного водного реестра;
иные документы и материалы, содержащие сведения о земельном участке или объекте недвижимости, подтверждающие его границы или зарегистрированные права, обременения.

На основании указанных документов, запросив предварительно актуальные сведения ЕГРН (в виде кадастровых планов территории и выписок), кадастровый инженер сформирует межевой план земельного участка, технический план объекта недвижимости или акт обследования - именно эти документы необходимы для Государственного кадастрового учета.

Ошибки при ведении Единого государственного реестра недвижимости (технические и реестровые)

При осуществлении Государственного кадастрового учета могут возникать различные ошибки, они подразделяются на реестровые и технические.

Технические ошибки - это опечатки, описки и ошибки, которые допустили сотрудники органа кадастрового учета, то есть ФГБУ «ФКП Росреестра», при переносе сведений из межевого и технического плана непосредственно в ЕГРН.

Реестровые (кадастровые) ошибки - ошибки, связанные с деятельностью кадастрового инженера, допущенные им при подготовке межевого или технического плана.

Отказы и приостановки кадастрового учета (ошибки в межевых и технических планах)

После подачи заявления о кадастровом учете с межевым или техническим планом данные документы проверяются в филиале ФГБУ «ФКП Росреестра» по соответствующему субъекту Российской Федерации. При этом могут быть выявлены различные кадастровые ошибки, которые служат основаниями для принятия органом кадастрового учета решения о его приостановлении на срок до трех месяцев (до устранения замечаний):

Виды отказов и приостановок:

в межевом или техническом плане, акте обследования не указаны номер и дата заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ;
одна из границ земельного участка не согласована в установленном порядке или собрание проведено не со всеми заинтересованными лицами;
графические сведения об объекте недвижимости не соответствуют сведениям проектной документации, включенной в состав приложений технического плана; или сведения об исходном земельном участке, представленные в межевом плане, не соответствуют сведениям ЕГРН;
неверно указан контур объекта недвижимости или отсутствуют планы этажей;
координаты характерных точек образуемого земельного участка имеют пересечения границ таких участков друг с другом или с границами административно-территориального деления;
координаты характерных точек границ земельных участков определены с точностью ниже нормативной или имеют топологическую некорректность (расположены друг к другу слишком близко);
графическая часть межевого или технического плана оформлена без использования специальных условных знаков или с нарушениями;
электронные образы документов не соответствуют оригиналам (например, сведения в техническом плане не соответствуют Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию или некорректно указаны сведения Свидетельства о государственной регистрации прав на земельный участок);
образуемые земельные участки не соответствуют требованиям Правил землепользованию и застройки к предельным максимальным и минимальным размерам земельных участков в границах муниципального образования;
координаты представлены в системе координат, отличной от системы координат, принятой для ведения ЕГРН на указанной территории;
образуемый земельный участок не обеспечен доступом к землям (земельным участкам) общего пользования, в том числе путем установления сервитута;
в составе технического плана отсутствует разрешительная документация: проект перепланировки, техническое заключение, разрешение на ввод в эксплуатацию, акт Мосжилинспекции;
некорректно приведены сведения об адресе земельного участка или объекта недвижимости (не в соответствии с ФИАС - Федеральной информационной адресной системой);
электронные XML-документы не заверены усиленной электронно-цифровой подписью подготовившего их кадастрового инженера или истек срок действия его сертификата.

В случае, если указанные шибки не исправлены в течение 3 месяцев, орган кадастрового учета может принять решение об отказе в кадастровом учете. Отказ можно получить и в более простом случае, например, если с заявлением о ГКУ обратилось не уполномоченное лицо или объект, указанный в заявлении, не является недвижимостью.

Ошибки (непрофессионализм) кадастрового инженера

Помимо кадастровых ошибок, допускаемых кадастровым инженером при подготовке межевого или технического плана, следует отметить и общие аспекты потенциального непрофессионализма.

Прежде всего это недостаточный юридический опыт кадастрового инженера, неведение актуальными нормативно-правовыми актами и требованиями к подготовке документов, незнание последних изменений и нововведений.

С технической точки зрения важным условием для качественного выполнения кадастровых работ является наличие высокоточного геодезического оборудования - спутниковых GPS/ГЛОНАСС-приемников и электронных тахеометров и лазерных дальномеров (рулеток). Указанные приборы должны иметь свидетельства о метрологических поверках.

Экономическим риском при выборе кадастрового инженера - работника юридического лица или индивидуального предпринимателя - является вид его основной деятельности. Обращаться за подготовкой межевого или технического плана следует к организации или ИП, основным видом деятельности которого является кадастровая деятельность (в том числе и по ОКВЭД).

Земельные споры и специфические ситуации кадастровых работ

Кадастровый учет является гарантией сохранности прав на объект недвижимости, снижает риски при разрешении земельных и имущественных споров со смежными землепользователями.

Наиболее распространенной причиной земельного спора (а также отказа в государственном кадастровом учете) является наложение (пересечение) границ земельных участков. И здесь важно помнить один из принципов ведения Единого государственного реестра недвижимости на территории нашей страны - «кто первый встал, того и тапки». В кадастре все именно так: тот, кто первым осуществил кадастровый учет и внес сведения о границах своего земельного участка в ЕГРН оказывается в более выигрышной ситуации.

Особым моментом является точность (средняя квадратическая погрешность) определения координат характерных точек границ земельного участка - она должна соответствовать категории земель и составляет, например, для земель населенных пунктов 0,10 м.

Также следует помнить, что земельный участок не может пресекать красные линии - то есть линии градостроительного регулирования, обозначающие территории общего пользования (в том числе дороги, улицы и проезды), располагаться в двух муниципальных образованиях (за исключением сложных линейных объектов, которые ставятся на Государственный кадастровый учет в «нулевой» квартал) или пересекать административные границы.

Вместе с этим при выполнении кадастровых работ могут возникнуть сложности, связанные с тем, что кадастровый учет ведется в условной системе координат в нескольких градусных зонах или весь населенный пункт (кадастровый квартал или район) имеет смещение.

Нужен ли договор на кадастровые работы

Все кадастровые работы выполняются кадастровым инженером, который является сотрудником юридического лица или индивидуальным предпринимателем, только на основании договора подряда, неотъемлемой частью которого является твердая смета.

Сроки осуществления кадастрового учета

В соответствии с действующим законодательством Государственный кадастровый учет земельного участка или объекта недвижимости осуществляется в течение 5 рабочих дней при обращении в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра».

В случае подачи заявления через Многофункциональный центр «Мои документы» срок рассмотрения документов составляет 9 рабочих дней.

Стоимость кадастрового учета и кадастровых работ

Государственный кадастровый учет осуществляется бесплатно. Исключение составляют регистрационные действия Росреестра (например, регистрация договора аренды при постановке на кадастровый учет помещения или части здания).

Кадастровые работы выполняются на основании договора подряда, их стоимость определяется заказчиком и исполнителем путем составления твердой сметы.

Стоимость выполнения кадастровых работ зависит от вида объекта недвижимости, срочности подготовки документов и специфических особенностей объекта работ (таких, как площадь, протяженность и транспортная доступность).